De VVD van premier Mark Rutte is ronduit tegenstander van de overheveling van de eigen woning naar box 3 van het belastingstelsel, die het Centraal Planbureau maandag voorstelde. ‘Er zijn al voldoende maatregelen genomen op de woningmarkt’, laat belastingwoordvoerster Helma Neppérus weten.

‘Dit betekent feitelijk het schrappen van de hypotheekrenteaftrek en dat zou mensen heel veel geld kosten’, vindt ze. Ook PvdA-kamerlid Henk Nijboer vindt het te vroeg voor een nieuwe discussie over de eigen woning. Het voorstel zal volgens hem net als alle andere ideeën ongetwijfeld meelopen in de discussie over het nieuwe verkiezingsprogramma.

Ook het CDA vindt het ‘geen goed plan’, zegt Kamerlid Pieter Omtzigt. ‘De eigen eerste woning is echt iets anders dan vrij vermogen’.

D66-er Steven van Weyenberg valt het Planbureau daarentegen bij. Wat zijn partij betreft wordt een woning fiscaal net zo behandeld als ander vermogen. ‘Dat moet zorgvuldig en geleidelijk gebeuren, waarbij de opbrengst moet worden benut voor lagere inkomstenbelasting.Er is al een flinke stap in die richting gezet met de geleidelijke afbouw van het tarief waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is’, aldus de D66-er.

De SP vindt het voorstel van het CPB ‘interessant’ en zal het betrekken bij het opstellen van het verkiezingsprogramma. Vooralsnog is de partij nog voorstander van het in tien jaar aftoppen van de hypotheekrenteaftrek over een schuld van maximaal €350.000 tegen het tarief van de derde schijf, dus maximaal 42%.

Peter Kavelaars, hoogleraar fiscale economie aan de Erasmus Universiteit, directeur bij Deloitte en lid van de commissie Van Dijkhuizen die het kabinet in 2013 adviseerde over herziening van het belastingstelsel, vond overheveling van de eigen woning naar box 3 al eerder een goed idee. ‘Ik ben een groot voorstander’, zegt hij. Al was het alleen al om een einde te maken aan de ongelijke behandeling van vermogen in het huidige stelsel.

‘De commissie vond het toen te risicovol om het direct te doen. Nu de huizenmarkt aantrekt, de rente zo laag is en het ook economisch weer wat beter gaat, zijn de omstandigheden ervoor een stuk verbeterd’. Volgens hem is er zelfs wel draagvlak voor afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, mits de opbrengst volledig wordt teruggegeven.

Doorslaggevend voor de vraag of het ook het door het CPB beoogde effect sorteert, is volgens Kavelaars dat de naar schatting €10 mrd die met aftrek is gemoeid zodanig wordt ingezet dat hij de consumptie van lagere inkomengroepen stimuleert. ‘Dus moet je het zoeken in verlaging van de tarieven in de eerste twee schijven’.

Hoe zeer de hypotheeklasten voor jongere werkenden zwaarder wegen dan voor oudere werknemers blijkt uit gegevens die het Centraal Planbureau heeft ontleend aan onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Daarbij is voor zowel de verschillende leeftijdsgroepen als uiteenlopende inkomenscategorieën gekeken naar de verhouding van de hypotheeklasten en het besteedbaar inkomen van eigenaar-bewoners van woningen.

De grote knik bij de hypotheeklasten blijkt te komen bij de leeftijdsgroep van 55 tot en met 64 jaar. Voor de 60% van de bevolking met de laagste inkomens vormen de hypotheeklasten voor werkenden in de groepen tot en met 54 jaar ongeveer een derde van het besteedbaar inkomen. Voor de groep van 55 tot en met 64 jaar is dat nog slechts 23% en voor de 65plussers nog 15%.

Voor de mensen met hogere inkomens daalt het relatieve gewicht van de hypotheeklasten al sneller. Voor de 20% van de werkenden met de hoogste inkomens komt de hypotheeklast voor de groepen tot en met 44 jaar uit op een kwart. Voor 45 tot en met 54 jaar is dat nog slechts 17%, voor 55 tot en met 64 jaar 12% en de 65-plussers komen op 9%.

‘Het CPB hamert terecht op hoge lasten jongeren. In spitsuur leven hoge lasten  voor oa pensioen, hypotheek en kinderopvang. Dat moet in debat over toekomst pensioenstelsel zeker rol spelen wat D66 betreft’, zegt D66-er Van Weyenberg.

Ook De Nederlandsche Bank concludeerde al eerder dat de timing van de besparingen niet altijd goed aansluit bij de levensloop van huishoudens. Minister Dijsselbloem van Financiën erkende vorig jaar in reactie daarop al dat daar ‘ook een taak ligt voor de overheid’.

‘We moeten ons beleid hierop aanpassen. Met minder belastingdruk op werkenden. Met meer keuzevrijheid in onze pensioensopbouw. Met minder schuldenopbouw voor ons huis. En vooral met meer flexibiliteit’, zei de minister toen.

Het bericht Afkeuring en bijval voor overheveling eigen woning naar box 3 verscheen eerst op HypotheekProf hypotheek advies.

Voor het eerst zijn enkele geldverstrekkers hypotheken met een rentevaste periode van tien jaar gaan aanbieden tegen een tarief onder de 2%. Dat blijkt uit cijfers van De Hypotheekshop. De adviesketen verwacht dat meer aanbieders zullen volgen.

‘Vorige week zagen we de eerste aanbieders die onder de 2% doken’, zegt een woordvoerder van De Hypotheekshop. Het Belgische Argenta en Hypotrust, een zusterbedrijf van De Hypotheker, gaan aan kop met een tarief van 1,95%. De Duitse verzekeraar Allianz volgt met 1,99%. Het gaat om hypotheken met een Nationale Hypotheekgarantie.

Onrust financiële markten

De gemiddelde rente voor een NHG-hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar is nu 2,17%. Nog maar enkele weken geleden werd de grens van 2,3% doorbroken. De rente gaat de afgelopen weken hard omlaag door het monetaire beleid en de onrust op de financiële markten.

Bloem verwacht dat ook de grote aanbieders binnenkort door de grens van 2% zakken. SNS hanteert nu een tarief van 2%. Ook ABN Amro zit met zijn label Moneyou op dat niveau.

Concurrentie

Hypotheekaanbieders kunnen door de extreem lage marktrente niet alleen steeds goedkoper geld aantrekken. Ook neemt de concurrentie toe doordat steeds meer pensioenfondsen en verzekeraars zich melden. Het marktaandeel van de grootbanken is hierdoor onder 50% gedaald.

De tarieven voor hypotheken zonder NHG liggen aanmerkelijk hoger. Het laagste tarief voor een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar met een omvang van 103% van de waarde van het huis is 2,7%. Pas bij een ‘loan to value’ van 75% komt de rente in de buurt van 2%.

Het bericht Tienjaars hypotheken voor het eerst onder 2% verscheen eerst op HypotheekProf hypotheek advies.

Hypotheekadviseurs hebben marktaandeel heroverd op de banken. Dat blijkt uit een onderzoek van de Autoriteit Financiële markten (AFM). Volgens de toezichthouder sloot eind 2015 zo’n 60% van de huizenkopers een hypotheek met behulp van een adviseur. Een jaar geleden was dat nog zo’n 52%.

Vast tarief

Door de opmars van zelfstandig adviseurs en hypotheekketens zagen banken hun marktaandeel teruglopen van 39% tot 33%. Een kleine minderheid van huizenkopers wint advies in bij een verzekeraar of kiest voor een hypotheek zonder advies.

Sinds 2013 geldt een provisieverbod voor tussenpersonen waardoor huizenkopers de adviseur rechtstreeks moeten betalen. Ongeveer 70% van de adviseurs hanteert een vast tarief. De rest rekent een uurtarief al of niet in combinatie met een vast bedrag.

Tarief: € 2100

Het gemiddelde tarief voor een hypotheekadvies is volgens de AFM zo’n € 2100. Vorig jaar zijn inclusief oversluitingen 253.000 hypotheken afgesloten. De adviesmarkt komt daarmee op zo’n € 0,5 mrd

Tussenpersonen klaagden bij de invoering van het provisieverbod omdat banken te weinig zouden vragen voor advies. Aanvankelijk wonnen de banken terrein ten koste van zelfstandig adviseurs en hypotheekketens. Bij de invoering van het provisieverbod in 2013 hadden de adviseurs een marktaandeel van 60%. In de jaren erna zakte dat weg tot 52%

Kapitaaleisen

De daling van het marktaandeel van banken in 2015 op het gebied van advies lijkt samen te hangen met het dalende marktaandeel van banken op de hypotheekmarkt zelf. Het gezamenlijke marktaandeel van ABN Amro, ING en Rabobank zakte vorig jaar voor het eerst onder 50%. De banken moeten meer eigen vermogen aanhouden door strengere kapitaaleisen. Verzekeraars en pensioenfondsen veroveren juist marktaandeel.

Eigen geld

Uit het onderzoek blijkt ook dat bijna de helft van alle hypotheeksluiters zelf spaargeld meebrengt om tot een lager hypotheekbedrag te komen. Voor starters is dit 55%. In 2010 was dat nog minder dan een kwart. Eigen geld is noodzakelijk omdat de maximale lening ten opzichte van de waarde van het huis steeds verder omlaag wordt gebracht.

De zogeheten loan to value (LTV) was 103% in 2015 en gaat naar 100% in 2018. Gemiddeld financieren mensen die spaargeld inbrengen zelf ongeveer 13% van de aankoopwaarde van het huis.

Het bericht Hypotheekadviseurs heroveren terrein op banken verscheen eerst op HypotheekProf hypotheek advies.

Verstrekkers van hypotheken in Nederland berekenen structureel hogere winstmarges dan partijen in omliggende landen. Zo bedraagt in Duitsland de tienjaars vaste hypotheekrente bij een 100% financiering 1, 8% tot 1,9% tegenover 2,5% in Nederland. Dat blijkt uit de maandag gepubliceerde Rentebarometer, die de Universiteit van Amsterdam maakte in opdracht van Vereniging Eigen Huis.

Genoeg aanbod

Afgelopen jaar zijn er 180.000 tot 185.000 woningen verkocht, tegenover 120.000 in 2014. Het precieze cijfer maakt makelaarsvereniging NVM donderdag bekend. Maar feit is dat de hypotheekmarkt fors gegroeid is en er dus genoeg aanbod is voor een marktpositie voor alle spelers. ‘Er is genoeg voor iedereen’, zegt VEH-woordvoerder Hans André de la Porte.

De bevindingen van de barometersamenstellers hebben betrekking op de periode juni tot november 2015. Augustus 2015 maakte de Universiteit van Amsterdam nog bekend dat de winstmarges van banken door nieuwe toetreders spectaculair daalden. Hoogleraar Maarten Pieter Schinkel berekende toen dat de gemiddelde extra winstmarge begin 2015 0,9% bedroeg en in augustus 0,3 %. Vereniging Eigen Huis twijfelde toen aan de houdbaarheid van die daling. ‘In 2010 daalde de marge ook fors, maar die ging even later weer net zo hard omhoog’, aldus de VEH afgelopen augustus.

Goedkoopte-eiland

Van een hevige concurrentiestrijd tussen aanbieders van hypotheken is volgens André de la Porte op dit moment geen sprake. ‘De indruk bestaat dat we in Nederland wat hypotheken betreft op een goedkoopte-eiland leven, maar vergeleken met het buitenland zijn Nederlandse huizenkopers duurder uit.’

Banken moeten vanwege de zogenoemde Basel 3-richtlijnen voor elke euro die ze aan krediet verstrekken extra financiële buffers aanleggen. Dat speelt nieuwe aanbieders op de hypotheekmarkt, zoals verzekeraars en pensioenfondsen, in de kaart. Voor hen gelden dergelijke strenge voorwaarden niet. Dus kunnen zij een renteverlaging van de traditionele financiers ING, Rabo en ABN Amro makkelijk volgen.

Extra winstopslag

‘Alles wijst erop dat de banken de strijd met de verzekeraars en pensioenfondsen hebben gestaakt. Want ondanks nieuwe aanbieders op de hypotheekmarkt steeg de gemiddelde extra winstmarge afgelopen jaar tussen juni en november van 0,25 procentpunt naar 0,46 procentpunt, dat is bijna een verdubbeling’, zegt André de la Porte. Daarbij doken in die periode verzekeraars en pensioenfondsen net onder de banktarieven, ‘maar ook zij voelen geen druk om hun rente verder te verlagen’. Om de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt te vergroten en de winstmarges van aanbieders te verlagen, zijn volgens VEH meer nieuwe — buitenlandse — partijen nodig.

Michiel Elich van adviesbureau IG&H wijst erop dat banken marktaandeel aan het verliezen zijn, ondanks de ontwikkelingen in de marge. ‘Je ziet hun concurrentiepositie verslechteren’, zegt Elich. Dat kan te maken hebben met nieuwe regels bovenop Basel-3 die zijn aangekondigd.

Strenge regelgeving

Afgelopen oktober bleek uit een rapport van adviescollege Actal dat strenge regelgeving een open en concurrerende hypotheekmarkt in de weg staat. Zo geldt voor kleine banken een verplicht eigen vermogen van minimaal €5 mln. ‘De strenge regelgeving heeft een prijs’, aldus Jan ten Hoopen, collegevoorzitter van Actal, toentertijd in een toelichting op zijn advies aan de minister van Financiën. ‘Toetreders worden onbedoeld ontmoedigd zich op deze markt te begeven. Dit leidt niet alleen tot beperkte mededinging, maar ook tot minder goede financiële dienstverlening.’

De Tweede Kamerleden Wouter Koolmees (D66) en Aukje de Vries (VVD) drongen in een motie afgelopen oktober aan op versoepeling van de eisen voor een Nederlandse bankvergunning voor nieuwe toetreders. Minister Jeroen Dijsselbloem zei toen positief te staan tegenover een ‘lightversie’ van de banklicentie.

Kosten op kapitaalmarkt lager

Uit de vandaag gepubliceerde Rentebarometer blijkt dat een huiseigenaar met een nieuwe hypotheek van €200.000 maandelijks gemiddeld €75 meer betaalt door de extra winstopslag. Terwijl tussen juni en november vorig jaar de kosten op de kapitaalmarkt voor banken door de lagere rente met bijna 0,3 procentpunt zijn gedaald, bleef de hypotheekrente voor consumenten met 2,86% vrijwel ongewijzigd. Dat percentage geldt voor een nieuwe hypotheek of verlenging met een rentevaste periode van bijvoorbeeld tien jaar.

Veilige beleggingen

Vereniging Eigen Huis becijfert dat banken ‘nu nog maar de helft van alle hypotheken’ verstrekken. Met nieuwe aanbieders als Munt Hypotheken, Tellius en Attens nemen pensioenfondsen en verzekeraars de andere helft voor hun rekening. ‘Die financiers zijn bezig aan een opmars, vooral bij de langere rentevaste periodes’, stelt André de la Porte. Vergeleken met de traditionele staatsleningen zijn rendementen op hypotheekleningen fors hoger. ‘Met weinig wanbetalingen en de Nationale Hypotheek Garantie beschouwen verzekeraars en pensioenfondsen Nederlandse hypotheken als veilige beleggingen met hoge rendementen.’

Rabobank zegt zich desgevraagd niet te herkennen in de uitkomsten van de Rentebarometer. ‘Onze marges staan juist onder druk’, zegt een woordvoerder. Rabobank doet geen mededelingen over de hoogte van haar extra winstmarges.

Het bericht Winstmarges op hypotheken in Nederland zijn ‘te hoog’ verscheen eerst op HypotheekProf hypotheek advies.