Bron: FD.nl maandag 11 januari 2016,
Verstrekkers van hypotheken in Nederland berekenen structureel hogere winstmarges dan partijen in omliggende landen. Zo bedraagt in Duitsland de tienjaars vaste hypotheekrente bij een 100% financiering 1, 8% tot 1,9% tegenover 2,5% in Nederland. Dat blijkt uit de maandag gepubliceerde Rentebarometer, die de Universiteit van Amsterdam maakte in opdracht van Vereniging Eigen Huis.
Genoeg aanbod
Afgelopen jaar zijn er 180.000 tot 185.000 woningen verkocht, tegenover 120.000 in 2014. Het precieze cijfer maakt makelaarsvereniging NVM donderdag bekend. Maar feit is dat de hypotheekmarkt fors gegroeid is en er dus genoeg aanbod is voor een marktpositie voor alle spelers. ‘Er is genoeg voor iedereen’, zegt VEH-woordvoerder Hans André de la Porte.
De bevindingen van de barometersamenstellers hebben betrekking op de periode juni tot november 2015. Augustus 2015 maakte de Universiteit van Amsterdam nog bekend dat de winstmarges van banken door nieuwe toetreders spectaculair daalden. Hoogleraar Maarten Pieter Schinkel berekende toen dat de gemiddelde extra winstmarge begin 2015 0,9% bedroeg en in augustus 0,3 %. Vereniging Eigen Huis twijfelde toen aan de houdbaarheid van die daling. ‘In 2010 daalde de marge ook fors, maar die ging even later weer net zo hard omhoog’, aldus de VEH afgelopen augustus.
Goedkoopte-eiland
Van een hevige concurrentiestrijd tussen aanbieders van hypotheken is volgens André de la Porte op dit moment geen sprake. ‘De indruk bestaat dat we in Nederland wat hypotheken betreft op een goedkoopte-eiland leven, maar vergeleken met het buitenland zijn Nederlandse huizenkopers duurder uit.’
Banken moeten vanwege de zogenoemde Basel 3-richtlijnen voor elke euro die ze aan krediet verstrekken extra financiële buffers aanleggen. Dat speelt nieuwe aanbieders op de hypotheekmarkt, zoals verzekeraars en pensioenfondsen, in de kaart. Voor hen gelden dergelijke strenge voorwaarden niet. Dus kunnen zij een renteverlaging van de traditionele financiers ING, Rabo en ABN Amro makkelijk volgen.
Extra winstopslag
‘Alles wijst erop dat de banken de strijd met de verzekeraars en pensioenfondsen hebben gestaakt. Want ondanks nieuwe aanbieders op de hypotheekmarkt steeg de gemiddelde extra winstmarge afgelopen jaar tussen juni en november van 0,25 procentpunt naar 0,46 procentpunt, dat is bijna een verdubbeling’, zegt André de la Porte. Daarbij doken in die periode verzekeraars en pensioenfondsen net onder de banktarieven, ‘maar ook zij voelen geen druk om hun rente verder te verlagen’. Om de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt te vergroten en de winstmarges van aanbieders te verlagen, zijn volgens VEH meer nieuwe — buitenlandse — partijen nodig.
Michiel Elich van adviesbureau IG&H wijst erop dat banken marktaandeel aan het verliezen zijn, ondanks de ontwikkelingen in de marge. ‘Je ziet hun concurrentiepositie verslechteren’, zegt Elich. Dat kan te maken hebben met nieuwe regels bovenop Basel-3 die zijn aangekondigd.
Strenge regelgeving
Afgelopen oktober bleek uit een rapport van adviescollege Actal dat strenge regelgeving een open en concurrerende hypotheekmarkt in de weg staat. Zo geldt voor kleine banken een verplicht eigen vermogen van minimaal €5 mln. ‘De strenge regelgeving heeft een prijs’, aldus Jan ten Hoopen, collegevoorzitter van Actal, toentertijd in een toelichting op zijn advies aan de minister van Financiën. ‘Toetreders worden onbedoeld ontmoedigd zich op deze markt te begeven. Dit leidt niet alleen tot beperkte mededinging, maar ook tot minder goede financiële dienstverlening.’
De Tweede Kamerleden Wouter Koolmees (D66) en Aukje de Vries (VVD) drongen in een motie afgelopen oktober aan op versoepeling van de eisen voor een Nederlandse bankvergunning voor nieuwe toetreders. Minister Jeroen Dijsselbloem zei toen positief te staan tegenover een ‘lightversie’ van de banklicentie.
Kosten op kapitaalmarkt lager
Uit de vandaag gepubliceerde Rentebarometer blijkt dat een huiseigenaar met een nieuwe hypotheek van €200.000 maandelijks gemiddeld €75 meer betaalt door de extra winstopslag. Terwijl tussen juni en november vorig jaar de kosten op de kapitaalmarkt voor banken door de lagere rente met bijna 0,3 procentpunt zijn gedaald, bleef de hypotheekrente voor consumenten met 2,86% vrijwel ongewijzigd. Dat percentage geldt voor een nieuwe hypotheek of verlenging met een rentevaste periode van bijvoorbeeld tien jaar.
Veilige beleggingen
Vereniging Eigen Huis becijfert dat banken ‘nu nog maar de helft van alle hypotheken’ verstrekken. Met nieuwe aanbieders als Munt Hypotheken, Tellius en Attens nemen pensioenfondsen en verzekeraars de andere helft voor hun rekening. ‘Die financiers zijn bezig aan een opmars, vooral bij de langere rentevaste periodes’, stelt André de la Porte. Vergeleken met de traditionele staatsleningen zijn rendementen op hypotheekleningen fors hoger. ‘Met weinig wanbetalingen en de Nationale Hypotheek Garantie beschouwen verzekeraars en pensioenfondsen Nederlandse hypotheken als veilige beleggingen met hoge rendementen.’
Rabobank zegt zich desgevraagd niet te herkennen in de uitkomsten van de Rentebarometer. ‘Onze marges staan juist onder druk’, zegt een woordvoerder. Rabobank doet geen mededelingen over de hoogte van haar extra winstmarges.